ייעוץ משכנתא - משכנתא כדאית
תהליך ייעוץ משכנתא מורכב מכמה שלבים וקיימים כמה סוגי משכנתאות
התחלת התהליך הינה שיחה ובה אוכל להתחיל להבין את מורכבות העיסקה והייעוץ הנידרש לה
מחיר ייעוץ משכנתא
תמחור תיק פשוט הינו בדרך כלל בין -7000-6500 פלוס מע"מ
אך התימחור לתיק משכנתא ינתן רק לאחר השאלון להבנת מורכבות התיק מכיוון שיש מיקרים יוצאים מין הכלל בעלי קשיים מיוחדים ועבודה רבה יותר .
המחיר כולל בתוכו גם מקרים בהם אני מצרפת יועצים אחרים בעלי קשרים בבנקים מסויימים- אין תוספת מחיר על הוספת יועץ נוסף לתיק אלא רק על מורכבותו , וזה אחד היתרונות שלך הלקוח בעבודה איתי כיועצת שעובדת בקבוצה של שיתופי פעולה , כמו כן מומלץ להתחיל כמה שיותר מוקדם – מאחר וזה לא משנה באיזה שלב אני נכנסת , אם לפני תחילת חיפוש הנכס או אחריו, מומלץ להתחיל ייעוץ דווקא בשלב המקדים לפני תחילת חיפוש הנכס , כדי לקבל הנחיות מה לחפש ולמה לשים לב .
המחיר דומה בכל שלב שאני נכנסת ולכן מומלץ מוקדם ככל האפשר .
סוגי משכנתאות וסוגי עיסקאות שונים
בעת ייעוץ למשכנתא רגילה , עדיין יש להבחין בין סוגי הדירות והמשכנתאות השונות ,
משכנתא לדירה ראשונה , משכנתא למשפרי דיור ומשכנתא לדירה שניה להשקעה .
דירה אשר היא דירה ראשונה יחידה תאפשר בדרך כלל אחוז מימון גבוה וייתכן שתוכלו לקבל הטבות נוספות כמחוסרי דיור .
לדירה שכזו ניתן לקבל 75% מימון , כך שתצטרכו רק 25% הון עצמי .
ויחד עם זאת כדאי לדעת שאת אחוז המימון גוזרים לא ממחיר החוזה אלא ממחיר השוק , המחיר שהשמאי קבע כשווי הדירה , כשמדובר על דירה מקבלן בדרך כלל נעשתה כבר שמאות אך לא תמיד תוכלו להשתמש בה בכל הבנקים – לא תמיד השמאות תהיה חשופה בפניכם , ובבתים יד שניה תצטרכו לדואג לשמאות שכזו .
אם אתם משתתפים במבצעי מדינה כמו דירה בהנחה , מחיר למשתכן , ייתכן וההפרש במחיר השוק והמחיר בחוזה , יאפשר באופן מעשי לקבל אחוז מימון גבוה יותר .
שימו לב שבמקרה ואתם נמצאים במבצע שכזה וזכיתם בדירה בהגרלה , לא תוכלו למכור את הדירה במשך כמה שנים , אני זוכרת כשקניתי דירה ברחובות בזכייה בהגרלה לא הייתי מודעת לכך , במקרה מכירה תצטרכו לשלם קנסות רבים ולהחזיר את המענק שהינו אחד מהמסלולים שלכם במשכנתא .
דירה למשפרי דיור , תאפשר גם כן אחוז גבוה של מימון 70% אך לא כמו דירה יחידה ראשונה למחוסרי דיור , האחוז יעמוד בדרך כלל על 70%
למעט מיקרים מיוחדים.
בדירה להשקעה (כלומר דירה שניה) אחוז המימון הינו נמוך ועומד על 50% בלבד .
בכל מקרה אחוז המימון ייגזר ממחיר השוק, זה שנותן השמאי ולא המחיר שבחוזה .
יש כמה דברים חשובים לדעת מראש ולשים אליהם לב .
כיום לפי תקנות בנק ישראל , חובה לקחת לפחות שליש מסכום המשכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה)
הדבר מצריך תיכנון טוב לתקופה שבה תירצו לעשות מיחזור , מאחר ובריבית משתנה תוכלו להכניס כסף בלי קנסות בשמן השינוי של הריבית (וכמובן בפריים)
אך בריבית קבועה בדרך כלל הדבר יגרור קנסות .
הסכום להחזר משכנתא לא יוכל להיות יותר מ40% מההכנסה הפנויה שלכם , ומדובר על הכנסה פנויה ולא על הכנסה מהמשכורת , הבנק מתייחס להלוואות שלקחתם לדוגמא
אם ההלוואה באורך של יותר מ18 חודשים , הבנק יוריד אותה מהסכום של ההכנסה הפנויה .
אך בכל מקרה לא מומלץ להגיע לגובה של יותר מ30%
עוד כמה טיפים בקטנה
כדאי לקחת בחשבון שהבנק בודק גם כמה נפשות בבית ומחלק את ההכנסה הפנויה במספר הנפשות להבנת המצב הפיננסי וגם אתם צריכים לקחת בחשבון תוכניות עתיד כמו הוצאות גידול ילדים בתיכנון
עבודתו של היועץ אינה מסתיימת בבדיקת ריביות , אלא הבנת המצב הפיננסי שלכם והתוכניות בעתיד .
שלא יקרה מצב בו תיקחו משכנתא שלא תוכלו לעמוד בה בעתיד .
עדיף לא להתחיל עבודה חדשה או עסק חדש לפני שאתם לוקחים את המשכנתא , כדי להראות וותק בעבודה ויכולת התמדה .
מומלץ להיות מודע לעוד הרבה דברים בקניית דירה ,
בחלק הבא כמה דברים בודדים רשימה שיכולה למלא ספר וכדאי לדעת
בידקו שאין הערת אזהרה על הנכס , אם תהיה כזו הדבר יופיע ברישום הטאבו , במידה וחתמתם על עיסקה רישמו בהקדם הערת אזהרה בעצמכם .
בקניית דירה חדשה מקבלן , כדאי מאד להיות מודע למדד תשומות הבנייה והאם ניתן לבקש תשלום מוקדם ,
מדד תשומות הבנייה נוגע רק לבתים חדשים , אבל יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לא מתוכננים
כמו כן לבדוק ערבויות והיכן מופקדות .
בקניית דירת יד שניה בידקו את מצב ההחכרה ודמי ההיוון , שלא יווצר מצב שתוך זמן קצר תצטרכו לשלם
אלפי שקלים בלי ידיעתכם מראש על כך
זה שפרויקט התקשר כבר עם בנק מסויים לא אומר שתהיו חייבים להשתמש בשירותיו של בנק זה למשכנתא
נסו להשיג את דוח השמאות מהקבלן , לא תמיד תוכלו לקבלו אך שווה לנסות זאת.
במידה והנכם במהלך החזרת הלוואה ומסיימים אותה רק עוד כמה שנים , יש אפשרות לקבל גרייס חלקי
שיקל על השנים הללו עד לסיום ההלוואה .
יש מקומות עדיפות לאומית בארץ שתוכלו לקבל מענק מדינה כדאי להיות מודעים לכך ולדעת לבקש זאת .
יש דירות שיצטרכו שמאות מורחבת (לדוגמא דירת גן) כדאי לדעת שמדובר על עוד כמה אלפי שקלים נוספים.
כשאתם לוקחים משכנתא בידקו את האפשרות לקחת סכום שאינו מדוייק כדי להימנע מהפתעות ויש כאלו
שלוקחים סכום נוסף כדי להתחדש בעיצוב פנים , ודברים נוספים כמו מזגן ומכשירי חשמל .
למשפרי דיור , בדרך כלל הבנק ייתן תקופת הסתגלות של כמה חודשים טובים לעיתים שנה כדי למכור את
הדירה הישנה שהיא בדרך כלל הסכום הון עצמי שלוקחי המשכנתא מביאים , ויתחשב בצורך זה , הדבר
כמובן משתנה בין בנק לבנק , אך כדאי לקחת זאת בחשבון כאשר רוצים לשפר דיור .
בדרך כלל תהליך לקיחת משכנתא מסתיים בשלושה חודשים אך יש מיקרים בהם התהליך מתארך כאשר צריכים אימות נוסף של מסמכים , בעיות שונות בטאבו , ועוד מיקרים מיוחדים .