מיחזור משכנתא - משכנתא כדאית

מה זה מיחזור משכנתא , למה צריך את זה ומתי עושים? 

צריך להביט ב2 נקודות שמשפיעות על תנאי המשכנתא  ,

 הראשונה נקודת הפתיחה של לוקח המשכנתא והשניה המצב במשק 

הנקודה הראשונה: 

כשלוקחים משכנתא , הבנק מביט בפרמטרים של לוקחי המשכנתא , ובודק לפי נקודת פתיחה זו כמה סיכון קיים לבנק.

כמה לוקחי המשכנתא הינם בעיניו לקוחות טובים .

ומנקודות פתיחה אלו הבנק פקיד הבנק שוקל כמה תחרותי הוא יכול להיות בנתינת ריבית נמוכה .

נקודות התחלה אלו מורכבות מפרמטרים רבים שכוללים את איכות הנכס , אחוז המימון שצריך ,  וותק בעבודה , כמה הכנסה פנויה יש , כמה הכנסה פנויה לנפש  ועוד…

הנקודה השניה הינה תנאי השוק  שגם הם משפיעים על המסלולים  והריביות .

מה המצב במשק ? מה האינפלציה ? מצב מטבע חוץ והעוגנים , הריבית כמובן  ועוד ….

האם המשכנתא נלקחה בתנאי משבר – פעמים רבות הריביות בה לא יהיו טובות  לדוגמא .

שתי נקודות אלו הינם דבר שמשתנה .

ולכן כדאי לבדוק כל הזמן את המשכנתא , ובטח בזמנים שלפני מועדי  עידכון העוגנים , אז ניתן להכניס כסף ללא כנסות .

מבחינת הנקודה הראשונה לדוגמא :  כאשר עוברים כמה שנים טובות מלקיחת המשכנתא , גם עלו מחירי הדירות והשווי שוק של דירתכם (שזה הדבר שקובע ולא המחיר בחוזה) כנראה גבוה יותר , וגם שילמתם כבר נתח נכבד מהמשכנתא , כלומר אחוז המימון שתירצו כדי למחזר את המשכנתא יהיה נמוך יותר , ייתכן ותירצו אף להוסיף כסף להלוואה במיקרים מסויימים או פשוט בזכות אחוז מימון נמוך יותר לשפר ריביות .

ייתכן שמאז שלקחתם את המשכנתא התקדמתם בעבודה או לימודים  , ההכנסה שלכם עלתה , גם אז תהיו לקוחות טובים יותר בעיני הבנק , אבל יותר חשוב מזה תוכלו לשנות את המסלולים כך שיתאימו להכנסה הפנויה שלכם היום  ולקצר את זמן המשכנתא או לשנות את הקרן במקום שפיצר לקרן שווה, דבר שיכול לחסוך מאות אלפי שקלים !  

כמובן יש גם את הנקודה השניה והיא מצב המשק , 

במשק שינויים רבים כל הזמן ואיתם שינויים באפשרויות של לקיחת המשכנתא ומסלולי הריביות 

לדוגמא בימים בהם המדד גבוה מאד , אזי הריבית על מסלול קל"צ , קבועה לא צמודה תהיה ריבית גבוה מאד מאחר והיא מאד מסוכנת לבנק  .

ואילו בימים בהם המדד נמוך ריבית זו עדיין תהיה גבוה לעומת אחרות אבל בהחלט נמוכה יחסית לימים סוערים יותר . 

בימים אלו אנו עומדים בדיוק בפתח של שינוי 

בו ברור שהמדד עומד לזנק , וכבר הריבית קבועה לא צמודה עלתה אך עדיין לא הגיע לשיא שהיתה בעבר 

ויש הזדמנות לבדוק את המצב לפני שיהיה מאוחר מידי .

מיחזור משכנתא יכול להיעשות  בבנק שלכם – מיחזור פנימי או בבנק חיצוני ואז הבנקים שוב מתחרים עליכם.

לעיתים בחישוב צריך לקחת בחשבון קנסות , והוצאות נוספות כמו חידוש השמאות  ועוד , אך פעמים רבות הדבר משתלם ויכול לחסוך בין עשרות למאות אלפי שקלים למשכנתא .